Verborgene Fallen: So erkennen Sie Schwarzbauten und vermeiden teure Fehler!

"Schwarzbauten" beziehen sich auf Gebäude oder Gebäudeteile, die ohne die notwendigen Genehmigungen errichtet wurden. Diese illegalen Bauwerke verstoßen gegen Bauordnungen und können erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken mit sich bringen. Typische Schwarzbauten umfassen:

• Anbauten und Erweiterungen
• Garagen und Carports
• Gartenhäuser und Schuppen
• Dachausbauten und Wintergärten
• Umnutzungen von Kellerräumen oder Dachböden

Für Immobilienmakler ist es entscheidend, diese illegalen Teilbauten frühzeitig zu erkennen und adäquat zu behandeln, um rechtliche Konsequenzen und Wertminderungen zu vermeiden.

Formelle und materielle Baurechtswidrigkeit

Formelle und materielle Illegalität (bzw. Baurechtswidrigkeit) sind zwei zentrale Begriffe im Kontext von Schwarzbauten. Formelle Baurechtswidrigkeit tritt auf, wenn ein Bauwerk ohne die notwendigen behördlichen Genehmigungen errichtet wurde, auch wenn es den baurechtlichen Vorschriften entspricht. Materielle Baurechtswidrigkeit hingegen bezieht sich auf Bauwerke, die gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen, unabhängig von einer Genehmigung. Diese illegalen Bauten können die Sicherheit und Ordnung im Bauwesen ernsthaft gefährden.

Im Zusammenhang mit Schwarzbauten gibt es keinen automatischen Bestandsschutz. Auch ältere Bauwerke, die ohne Genehmigung errichtet wurden, können jederzeit von den Behörden auf ihre Rechtmäßigkeit überprüft werden. Werden illegale Bauten entdeckt, können schwerwiegende Konsequenzen wie Abrissverfügungen, Bußgelder oder Nutzungsverbote drohen.

Risiko der illegalen Teilbauten für die Vermarktung

- Für Verkäufer

Wertverlust: Illegale Teilbauten können den Wert einer Immobilie erheblich mindern. Potenzielle Käufer könnten aufgrund der Unsicherheiten und Risiken den Preis drücken oder ganz vom potenziellen Kauf zurücktreten.

Schwierige Käufersuche: Käufer sind zunehmend sensibilisiert für rechtliche Probleme bei Immobilien. Die Entdeckung illegaler Teilbauten kann daher dazu führen, dass sich weniger Interessenten finden, was den Verkaufsprozess deutlich verlängern kann.

Schadensersatz und Rückabwicklung: Sollte der Käufer nach dem Kauf von den illegalen Teilbauten erfahren, besteht die Möglichkeit, dass er Schadensersatz fordert oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags anstrebt. Dies kann erhebliche finanzielle Belastungen für den Verkäufer bedeuten.

- Für Käufer

Risikoübernahme vom Verkäufer: Beim Kauf einer Immobilie mit illegalen Teilbauten übernimmt der Käufer sämtliche Risiken, einschließlich der Gefahr von Bußgeldern und Abrissverfügungen durch die Behörden.

Wertverlust: Illegale Bauten können den Marktwert der Immobilie mindern. Sollte der Käufer die Immobilie später weiterverkaufen wollen, könnte er ebenfalls mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen müssen.

Finanzierungsprobleme: Banken und andere Kreditgeber zögern oft, Finanzierungen für Immobilien mit rechtlichen Unsicherheiten zu gewähren. Dies kann zu Schwierigkeiten bei der Beschaffung eines Hypothekendarlehens führen.

Fehlender Versicherungsschutz im Schadensfall: Viele Versicherungen decken Schäden an illegalen Bauten nicht ab. Im Schadensfall könnte der Käufer auf den Kosten sitzen bleiben.

- Für Makler

§ 123 BGB Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung: Wenn ein Makler wissentlich illegale Teilbauten verschweigt oder falsch darstellt, kann der Kaufvertrag wegen Täuschung angefochten werden. Dies kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Courtageverlust: Wird ein Kaufvertrag aufgrund der illegalen Teilbauten rückabgewickelt, verliert der Makler seine Courtage.

Schadensersatz: Sollte der Käufer nachweisen können, dass der Makler bewusst oder fahrlässig illegale Bauten verschwiegen hat, kann dieser auf Schadensersatz verklagt werden. Dies kann den Ruf des Maklers schädigen und finanzielle Einbußen zur Folge haben.

Illegale Teilbauten erkennen

Beim Eigentümer nachfragen

Der erste Schritt zur Erkennung illegaler Teilbauten besteht darin, den Eigentümer gezielt zu befragen. Fragen Sie nach eventuell durchgeführten Baumaßnahmen, die ohne Genehmigung erfolgt sind. Eine offene Kommunikation kann oft bereits wertvolle Hinweise liefern.

Vergleich Bauakte zu Bestand

Um illegale Teilbauten zu identifizieren, ist ein systematischer Vergleich zwischen den vorhandenen Bauakten und dem tatsächlichen Bestand der Immobilie notwendig. Hierbei sind folgende Unterlagen und Hilfsmittel hilfreich:

• Baugenehmigung: Überprüfen Sie, ob alle bestehenden Baumaßnahmen durch entsprechende Genehmigungen abgedeckt sind. Fehlt eine Genehmigung für einen Anbau oder eine Umnutzung, kann dies auf eine illegale Baumaßnahme hinweisen.

• Baupläne und -beschreibung: Vergleichen Sie die aktuellen Baupläne und -beschreibungen mit dem Ist-Zustand der Immobilie. Unstimmigkeiten, wie zusätzliche Räume oder nicht genehmigte Anbauten, können ein Indikator für Schwarzbauten sein.

• Flurkarte: Eine Flurkarte bietet einen Überblick über die Lage und Größe der Grundstücke sowie der darauf befindlichen Gebäude. Abweichungen zwischen der Flurkarte und dem aktuellen Bestand können auf illegale Bauten hinweisen.

• Luftbilder: Historische und aktuelle Luftbilder können Veränderungen am Gebäude und auf dem Grundstück sichtbar machen. Eine Überprüfung dieser Bilder kann dabei helfen, ungenehmigte Baumaßnahmen zu entdecken.

• GIS-Systeme bei Katasterämtern: Geoinformationssysteme (GIS) der Katasterämter bieten detaillierte Informationen zu Grundstücken und deren Bebauung. Ein Abgleich der GIS-Daten mit dem Ist-Zustand der Immobilie kann Unstimmigkeiten aufdecken.

• Qualifizierter Bebauungsplan: Ein qualifizierter Bebauungsplan legt fest, welche Baumaßnahmen auf einem Grundstück zulässig sind. Überprüfen Sie, ob die bestehenden Bauten mit den Vorgaben des Bebauungsplans übereinstimmen.

• Auflagen des Denkmalschutzes: Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind besondere Auflagen zu beachten. Prüfen Sie, ob alle Änderungen und Erweiterungen den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften entsprechen.

Durch eine sorgfältige und systematische Überprüfung dieser Unterlagen und Daten können Sie illegale Teilbauten erkennen und entsprechend handeln. Dies schützt nicht nur vor rechtlichen Konsequenzen, sondern sichert auch das Vertrauen der Käufer und die Integrität Ihres Immobiliengeschäfts.

Durch ein systematisches und transparentes Vorgehen können Sie die Vermarktung der Immobilie trotz illegaler Teilbauten professionell und erfolgreich durchführen. Dies schützt alle beteiligten Parteien vor rechtlichen und finanziellen Risiken.

Handlungsempfehlungen für die beteiligten Parteien

- Für Verkäufer

• Offenlegungspflicht nachkommen: Informieren Sie potenzielle Käufer frühzeitig und umfassend über alle bekannten illegalen Teilbauten. Dies vermeidet spätere rechtliche Probleme und schafft Vertrauen.

• Zusatz im Kaufvertrag: Fügen Sie einen klaren Zusatz in den Kaufvertrag ein, der die baurechtliche Situation erläutert. 

 - Für Käufer

• Prüfung einer nachträglichen Genehmigung: Untersuchen Sie die Möglichkeit, für die illegalen Teilbauten nachträglich eine Genehmigung zu erhalten. Dies kann zukünftige rechtliche und finanzielle Risiken minimieren.

• Rückbau verlangen: Verlangen Sie vom Verkäufer, die illegalen Teilbauten vor dem Kauf rückzubauen, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

• Ggf. das Risiko in Kauf nehmen: Entscheiden Sie bewusst, ob Sie das Risiko illegaler Teilbauten übernehmen möchten, und kalkulieren Sie mögliche Kosten und Konsequenzen in Ihre Kaufentscheidung ein.

- Für Makler

• Rechtzeitige Unterlagenprüfung: Überprüfen Sie alle relevanten Unterlagen der Immobilie gründlich, um illegale Teilbauten frühzeitig zu erkennen. Nutzen Sie dazu die Checkliste mit Baugenehmigungen, Bauplänen, Flurkarten, etc.

• Offenlegungspflicht vor dem Beurkundungstermin: Stellen Sie sicher, dass alle bekannten Informationen über illegale Teilbauten vor dem Notartermin offen kommuniziert werden. Halten Sie diese Kommunikation schriftlich fest, um mögliche spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

• Zusatz im Kaufvertrag: Empfehlen Sie den Parteien, einen klaren Zusatz in den Kaufvertrag aufzunehmen, der die baurechtliche Situation und die Verantwortung der Käufer und Verkäufer dokumentiert.